【可行性研究-文化旅游】廣州某動(dòng)漫硅谷項目可行性研究報告案例

詳情介紹

第一章 項目總論

　　第一節 項目概論

　　一、項目名稱(chēng)

　　廣州某動(dòng)漫硅谷項目

　　二、項目性質(zhì)

　　新建

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地點(diǎn)

　　五、項目定位規劃

　　本項目依托**自身龍頭企業(yè)優(yōu)勢，以動(dòng)漫為主題，吸引優(yōu)質(zhì)合作企業(yè)共同發(fā)展。項目以一園·四區·六創(chuàng )營(yíng)造創(chuàng )意、年輕、時(shí)尚、活力、無(wú)邊界、高效率、創(chuàng )意型、共享化、個(gè)性化的工作場(chǎng)所，打造場(chǎng)景個(gè)性化、企業(yè)效率最優(yōu)、產(chǎn)業(yè)平臺整合的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園區，實(shí)現職居平衡的新興生活方式。

　　2 一園：動(dòng)漫主題園;

　　2 四區：企業(yè)展示區、項目中心廣場(chǎng)、濱水休閑區、活動(dòng)專(zhuān)區;

　　2 六創(chuàng )：創(chuàng )想家(創(chuàng )意辦公)、創(chuàng )設中心(總部大樓)、創(chuàng )夢(mèng)天地(企業(yè)商墅)、創(chuàng )造之核(工業(yè)設計大樓)、創(chuàng )藝公館(精品設計型酒店)、創(chuàng )想大道(特色商業(yè)街)

　　六、項目建設內容

　　項目新建區塊總占地面積為***m2，總建筑面積為***m2，其中計容建筑面積為***m2，綜合容積率為4，分為三期建設，其中一期建筑面積為***m2，二期建筑面積為***m2，三期建筑面積為***m2，項目具體建設分期如表所示：

　　七、項目建設周期

　　八、項目總投資及資金籌措

　　項目總投資***萬(wàn)元，分為三期投資，其中一期投資***萬(wàn)元，二期投資***萬(wàn)元，三期投資***萬(wàn)元;資金來(lái)源為申請銀行貸款***萬(wàn)元，一期申請***萬(wàn)元，二期申請***萬(wàn)元，三期申請***萬(wàn)元，剩余資金由項目建設單位自籌。

　　九、項目經(jīng)濟指標

　　根據測算，項目總投資金額***萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建設周期從2019年***月開(kāi)始建設，202***年建設完畢，預計至***年實(shí)現總收入***萬(wàn)元，實(shí)現總利潤***萬(wàn)元，實(shí)現凈利潤***萬(wàn)元。

　　根據測算，項目在運營(yíng)期間，可按時(shí)償還借款，還款能力較強。

　　十、項目審批手續及開(kāi)工進(jìn)展情況

　　第二節 主要研究結論

　　一、經(jīng)濟效益結論

　　經(jīng)對項目投資現金流量表進(jìn)行分析計算，項目所得稅前項目投資財務(wù)內部收益率為***%，所得稅后項目投資財務(wù)內部收益率為***%，高于項目設定基準收益率或行業(yè)基準收益率(ic=8%);項目所得稅前投資財務(wù)凈現值***萬(wàn)元，所得稅后投資財務(wù)凈現值***萬(wàn)元，大于零;項目稅前投資回收期為***年(含建設期);稅后投資回收期為***年(含建設期)，項目總投資收益率(ROI)為***%。

　　從財務(wù)指標可以看出，項目各項財務(wù)指標處于較理想狀態(tài)，項目盈利能力較好，能夠在較短的時(shí)間內回收全部投資，項目從經(jīng)濟指標上看是可行的。

　　二、社會(huì )效益結論

　　第三節 可行性研究報告的編制依據、原則和范圍

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目單位介紹

　　第一節 企業(yè)簡(jiǎn)介

　　第二節 公司經(jīng)營(yíng)情況

　　第三節 資產(chǎn)狀況

第三章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《文化部“十三五”時(shí)期文化發(fā)展改革規劃》

　　2017年12月，文化部印發(fā)了《“十三五”時(shí)期文化發(fā)展改革規劃》?！兑巹潯分赋觯杭涌靹?dòng)漫、游戲、創(chuàng )意設計、網(wǎng)絡(luò )文化等新型文化業(yè)態(tài);推動(dòng)中國國際動(dòng)漫游戲博覽會(huì )等重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)展會(huì )市場(chǎng)化、國際化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展;支持原創(chuàng )動(dòng)漫創(chuàng )作生產(chǎn)和宣傳推廣，培育民族動(dòng)漫創(chuàng )意和品牌，持續推動(dòng)手機(移動(dòng)終端)動(dòng)漫等標準制定和推廣。

　　2、地方政策

　　《廣州市“十三五”文化發(fā)展規劃》

　　《關(guān)于加快動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》

　　《廣州市推進(jìn)文化創(chuàng )意和設計服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展行動(dòng)方案(2016—2020年)》

　　《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加快文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》

　　二、經(jīng)濟背景

　　1、經(jīng)濟運行總體平穩、穩中有進(jìn)，人民生活持續改善

　　2018年，面對復雜嚴峻的國際環(huán)境和艱巨繁重的改革發(fā)展穩定任務(wù)，在以習近平同志為核心的黨中央堅強領(lǐng)導下，經(jīng)濟運行總體平穩、穩中有進(jìn)，質(zhì)量效益穩步提升，人民生活持續改善，保持了經(jīng)濟持續健康發(fā)展和社會(huì )大局穩定，朝著(zhù)實(shí)現全面建成小康社會(huì )的目標邁出了新的步伐。

　　2018年，我國國內生產(chǎn)總值900309億元，比上年增長(cháng)6.6%。人均國內生產(chǎn)總值64644元，比上年增長(cháng)6.1%。國民總收入896915億元，比上年增長(cháng)6.5%。全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為107327元/人，比上年提高6.6%。

　　2、廣州市經(jīng)濟穩中有進(jìn)，民生事業(yè)持續進(jìn)步，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展邁上新臺階

　　3、廣州天河CBD擁有2427.04億元，排名第二

　　三、社會(huì )背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是響應政策號召，促進(jìn)國內動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

　　二、項目建設是滿(mǎn)足人民群眾精神文明需求的需要

　　三、項目建設是助力灣區創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)發(fā)展

第四章 項目市場(chǎng)發(fā)展分析

　　第一節 動(dòng)漫行業(yè)市場(chǎng)分析

　　一、我國動(dòng)漫行業(yè)發(fā)展現狀

　　1、行業(yè)總產(chǎn)值突破1500億，在線(xiàn)內容市場(chǎng)規模近百億

　　近年來(lái)，我國文化產(chǎn)業(yè)內容消費市場(chǎng)迅速發(fā)展，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)在文化產(chǎn)業(yè)中的占比穩步上升。在資本、新媒體和消費人群的多重驅動(dòng)下，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續快速增長(cháng)。2017年，中國動(dòng)漫行業(yè)總產(chǎn)值達到1536億元，產(chǎn)值主要來(lái)自于動(dòng)漫上游的內容市場(chǎng)和下游的衍生市場(chǎng)兩大塊。下游衍生市場(chǎng)是動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的主要來(lái)源，在全球比較成熟的日本動(dòng)漫市場(chǎng)中，衍生市場(chǎng)的產(chǎn)值大約相當于內容市場(chǎng)的8-10倍。隨著(zhù)我國近幾年非低幼向國產(chǎn)動(dòng)漫質(zhì)量和產(chǎn)量的提升，我國在線(xiàn)動(dòng)漫市場(chǎng)的規模也在快速提升。

　　2、泛二次元用戶(hù)規模近3.5億

　　隨著(zhù)青少年物質(zhì)生活水平的提高，以及二次元文化等在中國的廣泛傳播，中國泛二次元用戶(hù)規模巨大。艾瑞數據顯示，2018年中國的泛二次元用戶(hù)規模將近3.5億，在線(xiàn)動(dòng)漫用戶(hù)規模也達到2億多。龐大的用戶(hù)規模為中國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的需求市場(chǎng)。

　　3、廣東在國內動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)數量及動(dòng)漫產(chǎn)值均為國內第一，上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展相對成熟

　　二、我國動(dòng)漫行業(yè)發(fā)展的不足及存在的問(wèn)題

　　三、中國動(dòng)漫行業(yè)發(fā)展前景

　　第二節 項目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

　　本項目以龍頭企業(yè)為核心牽引力，打造能夠激發(fā)員工創(chuàng )新能力的辦公空間及共享空間，具備商業(yè)及居住功能的同時(shí)也兼備城市共享屬性的產(chǎn)業(yè)全鏈條共享平臺，集產(chǎn)業(yè)與居住為一體的升級版園區，在園區產(chǎn)業(yè)配套層面為企業(yè)提供一系列基本服務(wù)，包括企業(yè)的行政手續代辦，園區招聘會(huì )，企業(yè)的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)等。

　　根據項目定位，本項目產(chǎn)品主要包括：創(chuàng )意辦公，商墅、工業(yè)設計大樓、總部大樓(工業(yè)獨棟)、工業(yè)創(chuàng )意孵化器及主塔樓辦公(超高層總部辦公)等。

　　一、廣州市商業(yè)市場(chǎng)分析

　　二、廣州市酒店市場(chǎng)分析

第五章 項目選址用地分析

　　第一節 項目選址

　　第二節 項目區位條件

　　一、區位條件

　　二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　三、政策扶持

　　第三節 選址合理性分析

第六章 項目定位規劃

　　第一節 功能目標定位

　　第二節 項目產(chǎn)品定位

　　根據項目定位，本項目產(chǎn)品主要包括：創(chuàng )意辦公，商墅、工業(yè)設計大樓、總部大樓(工業(yè)獨棟)、工業(yè)創(chuàng )意孵化器及主塔樓辦公(超高層總部辦公)等。

　　一、創(chuàng )意辦公

　　二、商墅

　　三、工業(yè)設計大樓

　　四、總部大樓(工業(yè)獨棟)

　　五、工業(yè)創(chuàng )意孵化器

　　六、主塔樓辦公(超高層總部辦公)

　　第三節 項目發(fā)展策略

　　一、項目經(jīng)營(yíng)模式及開(kāi)發(fā)策略

　　二、項目招商及運營(yíng)策略原則

第七章 項目建設方案

　　第一節 項目建設目標

　　一、建設指導思想

　　二、項目建設目標

　　第二節 項目建設內容及進(jìn)度

　　一、項目建設內容

　　項目新建區塊總占地面積為****m2，總建筑面積為****m2，其中計容建筑面積為****m2，綜合容積率為4，分為三期建設，其中一期建筑面積為****m2，二期建筑面積為****m2，三期建筑面積為****m2，項目具體建設分期如表所示：

　　圖表 34：項目建設內容及指標一覽表

　　二、項目建設進(jìn)度

　　第三節 總圖布置及運輸

　　一、總平面圖布置

　　二、項目建筑設計

　　第四節 智能化建設

第八章 公輔工程

　　第一節 給排水系統

　　第二節 電氣系統

　　第三節 暖通系統

第九章 環(huán)境保護

　　第一節 環(huán)境保護設計依據

　　第二節 項目施工期環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析及治理措施

　　第三節 項目營(yíng)運期環(huán)境影響分析及治理措施

　　第四節 環(huán)境影響評價(jià)

第十章 能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

　　第四節 項目節能評價(jià)

第十一章 職業(yè)安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動(dòng)安全衛生

　　第三節 消防設施及方案

第十二章 企業(yè)組織機構和勞動(dòng)定員

　　第一節 管理機構設置原則

　　第二節 組織機構設置

　　第三節 勞動(dòng)定員和人員培訓

第十三章 項目實(shí)施進(jìn)度與招投標

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目開(kāi)發(fā)管理

　　第三節 工程招投標方案

第十四章 項目總投資與資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說(shuō)明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、開(kāi)發(fā)成本費用

　　項目預計三期工程費用合計****萬(wàn)元，其中建筑工程費用****萬(wàn)元，安裝工程費****萬(wàn)元，其他費用****萬(wàn)元，具體費用情況如下：

　　注明：項目各期工程費用估算詳見(jiàn)附表

　　二、項目開(kāi)發(fā)費用

　　經(jīng)估算，項目開(kāi)發(fā)費用合計14219.32萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：

　　三、項目總投資估算

　　項目總投資****萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)成本****萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費用****萬(wàn)元，具體如下：

　　第五節 資金籌措

第十五章 項目經(jīng)濟效益分析

　　第一節 評價(jià)依據

　　一、遵循的有關(guān)法規

　　二、基礎數據和說(shuō)明

　　第二節 營(yíng)業(yè)收入測算

　　本項目營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自于創(chuàng )意辦公、商墅、商業(yè)的銷(xiāo)售收入以及寫(xiě)字樓的租金收入等。項目預計未來(lái)十年營(yíng)業(yè)收入總額為****萬(wàn)元，形成良性的資金鏈循環(huán)。

　　第三節 成本費用測算

　　經(jīng)測算，項目運營(yíng)后，預計總成本費用為****萬(wàn)元，總成本費用采用分項詳細估算法估算，詳見(jiàn)下表：

　　第四節 利潤測算

　　利潤總額=銷(xiāo)售收入-稅金及附加-總成本+補貼收入

　　企業(yè)所得稅=應納稅所得額×稅率

　　凈利潤=利潤總額-所得稅

　　經(jīng)測算，項目利潤總額為****元，凈利潤為****萬(wàn)元。

　　第五節 項目財務(wù)效益分析

　　一、財務(wù)內部收益率FIRR

　　財務(wù)內部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內凈現金流量現值累計等于零時(shí)的折現率，即FIRR作為折現率使下式成立：

　　式中：CI——現金流入量;

　　CO——現金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現金流量;

　　n——計算期。

　　經(jīng)對項目投資現金流量表進(jìn)行分析計算，所得稅前項目投資財務(wù)內部收益率為****%，所得稅后項目投資財務(wù)內部收益率為****%。

　　二、財務(wù)凈現值FNPV

　　財務(wù)凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為8%。

　　經(jīng)計算，所得稅前項目投資財務(wù)凈現值****萬(wàn)元，所得稅后項目投資財務(wù)凈現值****萬(wàn)元，均大于零。

　　三、項目投資回收期Pt

　　項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。項目投資回收期宜從項目建設開(kāi)始年算起。項目投資回收期可采用下式計算：

　　式中：T——各年累計凈現金流量首次為正值或零的年數。

　　經(jīng)計算，所得稅前項目投資回收期為****年(含建設期)，所得稅后項目投資回收期為****年(含建設期)，表明項目投資回收較快，項目抗風(fēng)險能力較強。

　　四、總投資收益率(ROI)

　　總投資收益率表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營(yíng)期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率，總投資收益率應按下式計算：

　　式中：EBIT——項目正常年份的年息稅前利潤或運營(yíng)期內年平均息稅前利潤;

　　TI——項目總投資。

　　經(jīng)計算，本項目總投資收益率為****%，表明項目盈利能力較強。

　　第六節 項目財務(wù)清償能力分析

　　一、利息備付率(ICR)

　　二、償債備付表(DSCR)

　　三、貸款償還期

　　本項目還貸資金來(lái)源主要為息前利潤。

　　項目申請銀行貸款95000萬(wàn)元，計劃建設期2019、2020年不還貸款，2021年開(kāi)始按最大償還能力計算，上述還貸資金來(lái)源全部用于償還本金。經(jīng)計算可在10年內(含建設期)償還全部貸款。詳見(jiàn)下表;銀行借款還本付息計劃表。

　　第七節 項目不確定分析

　　第八節 財務(wù)評價(jià)結論

　　

第十六章 項目社會(huì )效益分析

　　第一節 社會(huì )效益

　　第二節 社會(huì )適應性分析

第十七章 建設項目風(fēng)險分析及控制措施

　　第一節 項目開(kāi)發(fā)的運作風(fēng)險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風(fēng)險及防范

第十八章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、建設條件的可行性結論

　　二、經(jīng)濟效益可行性結論

　　三、社會(huì )效益可行性研究結論

　　四、研究結論總述

　　綜上所述，該項目建設的條件成熟，通過(guò)建設投資和效益等方面分析，不僅項目的社會(huì )效益顯著(zhù)，在項目取得較高效益的同時(shí)，不會(huì )破壞自然環(huán)境，故該項目是完全可行的。

　　第二節 建設項目可行性研究建議

　　1、本項目投資類(lèi)別囊括了多項建筑，在實(shí)際操作過(guò)程中需要注意的事項較多，如何更好的協(xié)調項目規劃設計將是本項目的難點(diǎn)。因此，后續工作中，應該加強對本項目規劃進(jìn)行深入分析。

　　2、本項目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應針對實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀(guān)詳細的測算，在確保工程進(jìn)度的基礎上，提高資金使用效率。

　　3、項目建設單位應積極做好各項前期工作，抓緊落實(shí)相關(guān)配套資金，認真開(kāi)展施工前的設計、招標、設備調查等工作，力爭項目盡快建設，盡快投入使用。

　　4、項目在實(shí)施過(guò)程中要做好建設管理工作，積極與項目所在地有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，確保項目選址、資源配置等工作的順利進(jìn)行，使項目早運營(yíng)、早見(jiàn)效。

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